「もうボロボロだから、壊すしかない」。小豆島の空き家について、そんなふうに思い込んでいませんか。
この記事では、解体を決める前に確認したいこと、解体費用が何で決まるか、更地にすると変わる税金のこと、小豆島町・土庄町の補助制度、そして解体後の土地の活かし方までを、島の工務店の立場で順番に整理します。
「壊すしかない」と決める前に
長く空いていた家は、外から見ると傷みが目立ちます。ですが、傷んで見えても、直して活かせる場合があります。屋根や水まわりに手を入れれば、住まいとしても、貸家としても十分に使える家は少なくありません。
一方で、柱や土台まで傷みが進んでいると、直すより解体して土地として活かすほうが現実的なこともあります。
大切なのは、外観の印象だけで決めないことです。わたしたちは、現地で建物の状態を確かめたうえで、「建物付きのまま売れそうか」「土地として考えるほうが現実的か」といった、売却の見通しをお伝えできます。売る・貸す・解体するの比べ方は売る・貸す・解体する|3つの選択肢の比べ方でも整理しています。
解体費用は何で決まるか
「解体はいくらかかるのか」は、いちばん気になるところだと思います。金額は一律ではなく、次のような条件で大きく変わります。
- 建物の構造(木造か、鉄骨・鉄筋コンクリートか)
- 建物の広さ
- 道路付け(前面道路の幅や進入路。重機や運搬車が入れるか)
- 処分する家財の量(残された家具・荷物が多いほど手間と費用がかかる)
とくに小豆島では、細い道や坂の奥にある家も多く、重機が入りにくい場所だと作業の手間が変わります。金額は、解体業者に現地を見てもらい、見積りを取って確かめるのが確実です。
知っておきたい税金の話
解体を考えるときに、あわせて知っておきたいのが土地の固定資産税です。
住宅が建っている土地には、住宅用地特例という軽減があります。これは、住宅の敷地について固定資産税を計算するもとになる金額(課税標準)を抑える仕組みで、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1になります。
ここで注意したいのが、建物を解体して更地にすると、この軽減の対象から外れるという点です。つまり、土地の固定資産税の負担が変わり得ます。
では、放置すればよいかというと、そうでもありません。建物が傷んで危険な状態になり、行政から特定空家等(そのまま放置すれば倒壊などのおそれがある空き家)の勧告を受けると、その土地は住宅用地特例から除外されます。放置の末路として、結局は軽減が外れてしまうのです。空き家を放置した場合に起こることは小豆島の空き家を放置するとどうなる?にまとめています。
つまり、壊しても外れる、放置しても外れる。だからこそ、どのタイミングで、どう動くかという計画が大切になります。いつまで持つのか、売るのか活用するのかを見据えて、解体の時期を考えることをおすすめします。
小豆島町・土庄町の補助制度
老朽化して危険な空き家の解体について、両町には支援制度があります。
- 小豆島町「老朽危険空き家等除却支援事業」(小豆島町の公式ページ)
- 土庄町「老朽危険空き家除却支援事業」(土庄町の公式ページ)
対象になる建物の条件や補助の金額は年度によって変わります。最新の要項は、町の窓口や上記の公式ページで必ずご確認ください。使えるかどうかの見当がつかないときは、町の窓口に問い合わせると確かめられます。
解体後の土地まで考える
解体は、それ自体がゴールではありません。更地にしたあと、その土地をどうするかまで含めて考えておくと、無駄がありません。
- 売る——更地にしてから売るのか、建物付きのまま売るのか。土地の状況によって向き不向きがあります。
- 活用する——駐車場や資材置き場など、地域によっては使い道が見つかることもあります。
解体してから「さて、どうしよう」となるより、先に出口を描いておくほうが、費用も時間も抑えやすくなります。
解体を決める前に、売却の視点も
わたしたちは不動産事業部として、建物と土地の状態を確かめたうえで、「建物付きのまま売る」「更地にしてから売る」それぞれの見通しや、価格の目安をお伝えできます。解体工事そのものは承っていませんが、解体するかどうかを決める前の段階から、売却の視点でご相談に乗ります。空き家・相続した不動産のご相談は無料です。
県外にお住まいで小豆島まで通えない方には、Zoom・Google Meet でのオンライン相談にも対応しています。売却・賃貸のご相談では現地の確認・写真でのご報告も行いますので、進め方は県外にお住まいで空き家・土地をお持ちの方へもあわせてご覧ください。
「壊すべきかどうか、まだ決めきれない」という段階のご相談で構いません。いちど、いっしょに整理してみませんか。
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