農地・山林を相続したら|宅地と違う小豆島の土地の手放し方

「実家と一緒に、畑と山も相続した。宅地はともかく、農地や山林はどうすればいいのだろう」。相続の相談でよくいただくお悩みです。この記事では、香川県・小豆島で農地・山林を相続した県外在住の方に向けて、宅地とは違う手放し方の考え方と、最初の一歩をご案内します。

「実家と一緒に、畑と山も相続した」というご相談

小豆島には、オリーブ畑やみかん畑、棚田など、暮らしとともにある農地がたくさんあります。山林を持つご家庭も少なくありません。

そのため、実家を相続したときに、家や宅地だけでなく畑や山も一緒に引き継ぐことになった、というお話をよくうかがいます。「宅地は売れそうだけれど、農地や山林はどうすれば」と、そこで手が止まってしまう方が多いのです。

宅地と何が違うのか

農地は、農地法の許可がないと売買できない

いちばん大きな違いは、農地は農地法という法律で守られていて、許可がないと原則として売買できないという点です。宅地のように、当事者どうしの合意だけで自由に売り買いできるわけではありません。

農地を宅地など別の用途に変えることを「農地転用」といいますが、これも許可制です。売買や転用ができるかどうかはケースごとに変わり、窓口は市町村の農業委員会になります。「農地は必ず売れない」わけでも「必ず転用できる」わけでもありません。まずは、その土地がどう扱えるのかを確かめることが出発点です。

山林は、買い手さがしに工夫がいる

山林は農地ほど売買の制限は強くありませんが、別のむずかしさがあります。境界がはっきりしないことが多く、買い手も限られるため、宅地のようにすぐ相手が見つかるとは限りません。時間をかけて条件に合う相手をさがす姿勢が必要になります。

放置すると、どうなるか

農地や山林を手つかずのまま置いておくと、雑草が伸び、木が茂り、イノシシなどの獣が住みつくことがあります。隣の畑や道路、住まいに影響が及び、近隣とのあいだで気まずくなってしまうことも起こり得ます。

ただ、これは「今すぐ何とかしないと大変だ」と急かすための話ではありません。現況を把握し、年に数回でも手を入れておけば、状態は保てます。わたしたちは現地の見守りや、草刈り・庭木の手配などの管理も承っていますので、遠方でご自身では通えない場合もご相談ください。

取れる選択肢

土地の種類や状態によって、取れる道は変わります。おおまかには次のような選択肢があります。

農地のまま譲る——地元で農業を続けたい担い手をさがす方法です。農業委員会の許可が前提になります。
転用できる場合は用途を変えて活かす——条件が合えば宅地などへの転用を検討します。可否はケースごとの確認が必要です。
山林を売却する、または管理して持つ——買い手をさがしつつ、見つかるまでは傷ませないように保有する考え方です。
相続土地国庫帰属制度を使う——一定の要件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度です。農地・森林も対象になり得ますが、面積に応じて算定される負担金がかかります。くわしくは相続土地国庫帰属制度とはをご覧ください。

どれが向いているかは、登記の状態やご家族のお気持ちでも変わります。「これしかない」と決めつけず、選択肢を並べて比べることが大切です。

最初の一歩は「土地の種類と現況の確認」から

農地・山林の相談で最初にすることは、その土地が何なのかをはっきりさせることです。

登記上の地目(宅地・田・畑・山林など)と、実際の使われ方(現況)が合っているか
隣地との境界がわかるか
建物や作物、樹木がどうなっているか

登記地目と現況がずれていることは珍しくありません。ここが整理できると、農業委員会への相談も、売却や制度利用の検討も、ぐっと具体的になります。県外にお住まいで現地を見に行けない場合は、わたしたちが現況の確認を代行し、写真とあわせてオンラインでご説明します。ご自身で島に来ていただく必要はありません。

なお、許認可の書類作成は行政書士、登記は司法書士の領域です。わたしたちは提携先と連携しながら、窓口として全体の交通整理をお手伝いします。